开放街区还是封闭小区?——铅笔社网上座谈会1

日前,关于开放街区的政策,铅笔社几人在网上进行了讨论。讨论持续了两天,虽然仍有意见分歧,但也理清了相关思路,得出了重要结论。网上座谈会,在铅笔社会员微信群中进行。以后,针对重要的话题,铅笔社还将及时召开网上座谈会。有意义的讨论,也是有趣的讨论。

座谈会1

开放街区政策实际上和城市规划权的分配有关。而城市规划权的变迁,背后是房地产投资来源等问题。在快速发展的中国城市化进程中,有很多有趣的发展规律。规划权的变迁就是其中之一。深入分析这个问题,有助于人们理解中国城市发展的动力机制。

 

“开放街区还是封闭小区”座谈会发言记录:

2016-02-25

李子暘:奇怪,他们真以为政府会去大规模拆墙拓路?好像政府做什么,都是在下一盘大棋,目的就是要和社会为敌。政府的真实用意到底是什么?好像没人分析。

张鹏:我们家小区,政府要搞小区改造,要把旧的一家一户的小仓房扒了。大家嫌补偿少,没有几户同意,也就拉倒了。政府也知道补偿不到位,这事推不下去。

李扬:好莱坞左派拍的电影看的较多,对历史和社会问题的很多直观看法都来自那些“问题电影”。

李子暘:官员有什么动机去这么折腾呢?稍一分析就知道完全不可能。

赵相杰:我感觉政府也是“学习”心切。

李子暘:是的,学习心切,没能力分辨。

李扬:(官员)他们大多数的家庭背景都来自二三线城市的平民阶层,并非既得利益,但是又跟既得利益群体很接近。

李子暘:要像布坎南塔洛克那样去分析官员真是的行动规律。而不是简单地说他们就是听中央的,就是要掠夺人民。那是胡说。

张鹏:没错,中央和地方利益并不一致

赵相杰:好像李老师还是谁说过,现任政府的合法性来自于民族的富强,而不是像西方只是对选民负责。没强烈动机故意要去折腾什么

张鹏:最典型的是国务院清理招商引资政策,根本推不下去,不了了之。

李扬:财税改革就是为了理顺央地关系。

李子暘:中国政府是无限责任公司,什么都负责,还没有期限。做事比其他国家慎重得多。有时都反应过度了

郑褚:“奇怪,他们真以为政府会去大规模拆墙拓路?”对啊,所以我反复解释,政府不是神经病,也不是破坏狂。把你家墙拆了对他有什么好处,他要这么做?

胡时代说不折腾,很明显是对党内老左派喊话,别再有搞阶级斗争那个心,但是立马被社会上的公知理解为叫他们不要轻举妄动,第一,你有什么能量去折腾,第二,你也知道自己其实是在折腾吗

江小鱼:前几年那时发文说全国高速路节假日免费估计你们也不信:哪会这样荒唐呢……

郑褚:高速路免费为什么不相信?

江小鱼:哪为何政府要用小区路就不信啊?

联敏:只要在文明城市和卫生城市标准里加入小区要求开放,地方政府屁颠屁颠就去开小区了。

江小鱼:就是。考核变了,行为也变

郑褚:开小区的路,成本谁出?惹得居民上街闹,政府很开心吗?

联敏:不要把民众看的这么团结,不伤到自家,没人闹。

郑褚:高速路要涨价,大家可能会闹。要免费,政府很清楚几乎不会有民生成本和所谓民意成本。

要不我们打个赌吧,会不会大规模强行打开原有的封闭式小区?

联敏:不会大规模。小打小闹肯定有。开也是短时间应付上级的。

郑褚:政府为什么要一门心思跟你的封闭式小区过不去啊?智商低?想制造敌人?

联敏:上面提出来了,下面想升官的会去迎合,想做典型。

郑褚:这事里面几乎看不到任何属于经理人的利益,也看不到口碑。

白岳:小区是有公摊面积的,业主是有产权的。

郑褚:上面提社会主义医疗这么多年了,下面动起来了吗?只安徽搞了一下就停了吧?

李扬:瓦解大院文化,合理利用土地,算是城市交通和土地开发的供给侧改革?

联敏:那也要看,哪些柿子好捏。哈。基层做事情,不可能看大道理,摆平就是本事。

郑褚:最现实的问题,是2016年的地怎么卖?不能建封闭式小区,必须建开放。怎么才叫开放?开放到什么程度算开放?2016年之内能全国一刀切平整?不切平整的话,今年的地还卖不卖了?

白岳:抛开私有产权,街区式我还是很推崇的。

李扬:同意。街区制是理性,经济和知识的产物。

联敏:郑褚这个思路方向很对,对政府最大的影响就是卖地了。

郑褚:稍微有点现实感就会知道,地方政府尤其三四线城市以下的,根本没有判断的能力。怎么办?一方面是各行其是,不建太大的,以前20栋楼一个盘,现在分成4块,中间留两条马路就算完成任务,一方面各地自行制定标准,慢慢摸索。

李扬:郑褚的观察细致靠谱。这个新型城市化建设的药主要还是治一线城市的城市病。

郑褚:等各省摸索出来几个指导意见,2017年了地都卖差不多了。而2016年卖地的小封闭楼盘已经破土动工了。

江小鱼:“街区制是理性,经济和知识的产物”……

郑褚:所以你告诉我,政府怎么去拆全国的封闭大院,凭什么去拆全国的封闭大院?大不了,就是规定大于多少亩的楼盘,中间必须留几条公用马路,仅此而已。

李扬:做规划的都知道均等的街区制才能够真正缓解交通压力,只不过这个道理现在才被放到最高层的文件中拿出来讨论。

郑褚:现在好多人那口气,仿佛全国所有的封闭小区,不仅围墙要拆完,道路要充公,一楼要全部改造成临街。也没想过,要实现这个目标,别的阻力不说了,光是成本,至少都还需要再砸一次四万亿。

苏东:我也是认为不会大规模地折腾

联敏:中央出的废政策太多了,广电总局出了这么多禁令没见几个执行成功过。

江小鱼:压力大否是一回事,街区制讨论又是另一回事。

苏东:咳,废纸一张的政策多得是,发改委大量政策基本都是废纸一张。

李扬:那就退而求其次呗,要建,也别建个大院子。

江小鱼:高速路节假日免费政策荒唐,业主没大闹,是因为后来政府延长收费期限,间接补贴了。

联敏:政府推行政策也是有成本的。

苏东:经常可以在新闻中看到,查处了一个啥东西,然后好事的记者一查,这是早就禁止的。明明是禁止的,但这个部门说不归它管,那个部门说不归他管。这都属于这类政策,

江小鱼:没有什么社会都普适的好制度。

苏东:确实,没有完美的政策。那些人的最大问题总是要一劳永逸的解决问题。

江小鱼:要想想为何都建小区,而且恰好这样中国地产迅速发展,而不是想当然认为什么街区就是好就是好。

李扬:咱们的官员有衙门情结,非得有大院子心里才舒服,停不停车无所谓,放块石头建个亭子才是正道。这造成了大量的土地浪费和不集约。

江小鱼:这是经济学还是风水学?

李扬:这不是经济学。这算是一种政治文化,还挺有传统。好不好另当别论,但它客观存在。就别说各大司局厅,连一个小派出所也恨不得三进三出。不让他们建围墙,他们自己就找地方上楼了。

2016-02-26

荒鸟:我今天发的那个带图片的微博,就有人反对打开路口,说那样大路不就更堵了吗?

 

青岛小区开路图

 

李扬:当然,并非每个人都能够立刻理解。

荒鸟:一个我本来就要去的地方,你非让我绕一圈,据说会降低拥堵?

李子暘:400万美国人住在3万个私人社区中。还有2400万人住在封闭的公寓楼,合作社区和公寓小区。

迢书:小区和街区都可以叫安保单位。即使没有政府强制,也会根据人口密度等演化出不同的形态。

荒鸟:西直门地铁站那种站内换乘2里地,据说就是为了缓冲疏解人流,明明有近路,楞要封起来,真能降低拥堵吗?

李扬:人流和车流能一样吗?

李子暘:封闭小区在美国有两个原因:第一,人们对政府提供的公共服务不满。

荒鸟:反正我是恨死我说的那个路口了,不但不让车走,连人都过不去。他们似乎故意为之。

波斯小昭:我的意见很简单:最重要的原则,权利。政府无权侵犯业主对小区内公摊地方的财产权。第二,从居住者来说,封闭小区更安全、干净、安静。如果每栋住宅楼都直接面对通行的马路,那会吵得睡不着的。

李子暘:封闭小区在美国也引发批评,说是中世纪的城堡又来了。城市还是应该开放。到处是围墙和障碍的城市,肯定有问题。

波斯小昭:但我讨厌过大的小区,从小区大门走到家都要走好久。有的小区不让出租车开到楼下,我的心好累……

荒鸟:道路密集的区域横亘一个大面积的封闭小区,的确阻碍通行。

李子暘:美国封闭小区的另一个成因是,其中的人有独特的偏好,比如不许养狗不许噪声等。政府不可能用法律满足这种种偏好。

写写画画:是否喜欢封闭,应该还与观念有关。在大城市,低楼层的洋房要比高层贵,在我们县城,高层要比低楼层贵,因为之前都没有过高层建筑出现。之前都是大杂院、单位家属区,根本没有小区概念。封闭小区自然吸引人

李扬:围墙能挡住什么?现在还不是靠人防和技防?

波斯小昭:“城市还是应该开放”——城市本来就是开放的。个人住宅不应开放。政府无权禁止业主封闭住宅周边。

李子暘:完全没有封闭小区,也是不对的。

李扬:街区制不是政治和经济问题,而是科学问题。跟宽带网、电网、供水网一样属于基础设施的范畴。安保公司多了,各种安保服务就看怎么选择了。

李子暘:我和小昭意见相近。其实问题在于封闭的范围不应过大。

波斯小昭:给消费者选,大部分人一定会选封闭小区。

荒鸟:12年前,我来青岛租房子时,遇到一个老头中介,他说青岛没有死路。我当时就不信,现在更不信了,进了封闭小区等于就是死路嘛,比比皆是

李扬:街区内实行封闭小区,没问题。

李子暘:众多个性化小封闭,问题不大。问题出在面积过大的封闭区域上。

李扬:对。

波斯小昭:封闭小区不要太大就行。

写写画画:小型封闭应该是最受欢迎的。

李扬:街区制的意义在于让资源均等流动,每平米土地产出价值也会增大。

荒鸟:回龙观来个大封闭小区似乎问题不大,西单王府井来几个就受不了了。

李子暘:回龙观也不好吧?交通集中在几个出入口

写写画画:回龙观居民表示不同意

李子暘:很多目前的封闭小区其实是无法改造的。建的时候,就准备封闭。其中道路,不可能改为市政道路。

波斯小昭:大封闭小区在人烟稀少的边缘郊区没问题。但将来一旦变成市区,又成问题了。

荒鸟:以前的潜艇学院算郊区,一个超大院子。青岛重心东移后它直接成了市中心,这不,前两年楞给迁走了,改造成了商业。

李扬:文件中说“逐步”,意思就是有无法改造的区域。

写写画画:对我来说,封闭最大的问题不是路(因为不开车),而是封闭小区往往是用墙或铁栏杆,造成几个路口,路边没有一点商铺。

李子暘:路边商业资源浪费,其实是大问题。铅笔社网站发的文章也提到了,封闭社区,资源浪费大。很多公共设施其实维持不了。

写写画画:回龙观这个问题就很严重。

李扬:上海的24小时便利店为何多于北京?

波斯小昭:我这里路边也没商铺,浦东地广人稀,我估计也养不起那么多商铺。但若热闹街区是围墙而非商铺,一来居民不便,二来浪费好地段,死罪。

李子暘:封闭的一大块,城市稍有变化,就不适应了。不是一个发育中的有机体。规划应该给城市发育留出空间。

荒鸟:有没有什么功能是非得大的封闭小区才能提供的?广场舞?

江小鱼:这里涉及开发商和政府角色问题,也涉及城市开发的效率问题。小区建设成就斐然。要考虑为何这样,而不是想当然决定街区就是好就是好。

写写画画:说到路边商铺——回龙观十几年前还比较荒凉,没有人能想到现在这个样子,没有规划商铺可能也有这个原因。

联敏:我有个问题。小区从封闭到开放,小区道路等设施容易损坏,环境绿化噪声等,会让小区有更多的维护费用,对居民的损失。这些费用谁来出?

波斯小昭:我主张“小而美”。

赵相杰:上海静安、卢湾这些老租界感觉就很好。

江小鱼:街区模式,更多空间交给政府,在权利界定上会更多“公损”。

李扬:中央文件难道不就是促使政府转变“角色”,或者转变“角色”的思路?

李子暘:街区模式,对土地用途,不那么僵硬吧。现在大片出让土地,同时严格限定用途,反倒僵硬得很。

波斯小昭:小区不应开放,而是过大小区可分割成几个。成本嘛,谁受益,谁出钱。业主应得到补偿。

江小鱼:租界住的都是有钱人啊。家家户户有私人保安。

李子暘:租界的保安,主要靠巡警。

江小鱼:那还是有小区的概念。

李子暘:只有各国租界的概念。其中不再分小区了。一块块小片土地出售,只够盖一个房子加院子的。各户都有墙。租界对外有铁栅栏。天津各国租界之间,有很多断头路,故意修的。近年来政府专门打通。

江小鱼:最早期那些苏联模式房子,我觉得就像街区。

李子暘:我觉得正相反,小区模式,才是从苏联学来的。北京有不少苏式小区。一排排楼,横平竖直,和兵营一样。

李扬:就因为城市规划乱而大,才导致万达广场这种商业业态在国内的盛行。而万达广场却推高了经营成本,加剧了城市交通拥堵。

江小鱼:为何小区模式兴起,中国房地产市场兴旺?

李扬:因为开发难度小,整体利润高。

李子暘:房改以后小区封闭流行,应该也和政府提供的公共服务不足有关。就像中世纪政府无力维持秩序,各村就自建城堡。后来民族国家兴起,城堡也就没用了。

李扬:有道理。所以小区里有公园,健身设施,会所等并作为卖点。

荒鸟:惹不起还躲不起?进小区,据说他们物业好。

李子暘:中国政府的公共服务,未来很多年也还是不够用。封闭小区必然还有,但面积要缩小。

荒鸟:客家那个土楼,当建筑文物用了,住起来肯定不舒服。

李子暘:改大封闭为小封闭,增加道路等公共资源的共享度,应该是方向。

李扬:用政府的话说,叫盘活存量,增加供给。

李子暘:可能和企业规模问题类似。现在也还有大企业,但共享资源的小企业比过去多多了。总之,政府的这个政策,有一定合理性,不是那么邪恶。但问题也没那么简单。

李扬:短期内可能更多针对机关大院,政府当然不可能先找小区试点。

李子暘:估计未来的土地出让规模会减小。

荒鸟:大面积的小区会不会更可能整体空置?不利于去存量?

写写画画:最担心的是小区拆掉后小朋友的安全问题。

李子暘:现在摄像头遍布。

荒鸟:小区里专门辟出一块地,不让车走,留给孩子们玩太奢侈了。有这种功能的小区小不了。

写写画画:是道路安全问题,现在经常看到小区内车辆速度太快。

荒鸟:10米一个减速台没见过?

李子暘:把封闭的概念分为大封闭和小封闭。小封闭,人行道足够宽足够多,路网稠密。小封闭内,人车彻底分开。我看最好。

写写画画:目前大多老小区基本没有地下停车,车位严重不足啊。

李子暘:街区城市是否意味着降低密度?

李扬:理论上讲,当然是的。

苏东:难说。现在到处还都强调集约利用土地呐。

李扬:集约不集约要看面积。5平方公里范围内,不存在集约。

苏东:高楼、容积率高还是趋势。政府规划的时候就将容积率定下来了,通常开发商也喜欢高容积率。

李扬:100公里范围内集约不集约有意义。在市中心谈集约利用土地,没有意义。

波斯小昭:短期内可能更多针对机关大院——机关大院本来就是旧体制留下的怪胎。但政府不应继续使用计划经济、政府规划的思维来处理历史遗留问题。

李扬:如果是科学的规划,需要不需要?还是仅仅依靠自发秩序?

李子暘:规划和演化,长期共存。机关大院也不好对付。

李扬:所以不能”仅仅依靠”,规划之内,演化是长期的事情。

李子暘:批评规划的,一般都指向容积率过低。

波斯小昭:地铁站距太近了,所以无法提高速度。如果地铁够快,住宅土地就不是问题,根本无需节约。

李扬:只有通光纤了,才能决定我用这个店铺干网吧还是干福利彩票。很多演化都发生在基础设建设之后。

李子暘:现在技术可以把城市弄得很密集,并且舒适度不低。

李扬:事实证明,大量城市管理科学都在精细和科学规划之内有用武之地,否则,大多无计可施。

李子暘:租界的规划就很棒。看了叹为观止。

波斯小昭:小封闭小区,可分可合。最佳。

李扬:北京长安街,麻省理工交通运输学院来了也治不好拥堵。

李子暘:长安街是反面典型。

写写画画:应该是机关大院更不好对付吧,尤其是各类航天院所,面积巨大,又涉及敏感安全原因,政府估计都管不着。

赵相杰:石景山那边好像也都是部队,部委的土地和大院,北京市政府根本管不着,北京土地就是看起来多,和上海的土地利用效率不能比。

李扬:这叫非财政宏观调控政策工具。军区改战区变动更大,要在90年代,那是要出事的,但现在改起来却很简单。

李子暘:中国政府擅长增量改革嘛。既有的,不会轻易动。太麻烦。

写写画画:长安街就适合搞大型活动吧

李子暘:机关大院什么的,其实和公务员退休金类似。民愤大,其实不是问题重点。公务员退休金再减,也解决不了养老金问题。占比很小。机关大院在现在的北京,土地面积来说,比例也不大。

荒鸟:跟那个盐业专营一样,是不好,可是买包咸盐多大个事嘛。

李扬:但对后建的机关办公用房,是一刀切了,不用想再建院子了。

李子暘:不过可以问问,搬到通州的北京市府是什么样子呢?还是一个大院子吗?

李扬:对,通州副中心是一个观察窗口。

李子暘:这一点你们是否同意——政府这个政策,主要用于解决交通问题,没有更多其他用意。

江小鱼:不同意。

李子暘:还有什么其他用意?

苏东:我认为主要是交通问题。

李扬:不仅仅是交通,整体城市基础设施升级。

李子暘:这是交通问题的豪华版。意思一样。

李扬:维稳,治安网格化管理,城市文化培育……

波斯小昭:我觉得政府就想把私宅小区的资源拿来公用,包括道路、花园,以及其它设施。

李扬:嗯,也可能。

李子暘:但很多小区是不可能改造的。里面路很窄。总不能拆楼吧。

波斯小昭:好像在知乎上看到有人说,住宅小区有利自治,物业公司类似政府。所以我认为,政府要打开小区的目的之一,是要加强对民众的控制。

苏东:很多住宅小区都根本无法改造。

李子暘:业主委员会构成现实的政治威胁吗?不至于吧。再说,封闭小区,更容易控制啊。到处是墙,才符合政府本性吧。

苏东:@波斯小昭 没那么回事。知乎上的胡说。知乎有的阴谋论真的不靠谱。

荒鸟:没什么阴谋论,也不单是交通问题,更像是释放土地利用方式变革的信号。我大概就这个判断。

李子暘:这个说法有点模糊。再深入谈谈。

李扬:价格主导,市场决定。

荒鸟:乌鲁木齐一些片区可是彻底封闭化了,哈哈。地图上看简直都草履虫化了,就就一个口,有口无肛门,怎么进去怎么出来,爱谁谁。

李子暘:开放街区,是为了加强控制。这可以排除了。

波斯小昭:好吧。

李子暘:中央政府降低北京人口总数的决心很大。主要基于政治安全考虑。首都人太多,一旦有变,不易控制。这个问题上,政府是不算经济帐的

李扬:嗯,是的。算的是大帐

李子暘:其实这个政策主要针对的还是一二线城市。小城镇,也没什么大型封闭小区吧?

李扬:治的是大城市的城市病。

李子暘:政府认为,各小区分头发展的结果,是造成了政府难以解决的交通等问题。政府打算削弱各小区的势力,加强整体规划的作用。

波斯小昭:我一直主张大家都到我们上海来,形成大上海都市圈,比现在更大。增开“长途地铁”,只停大站。北京应该给上海税收优惠,鼓励北京人到上海。

荒鸟:政府应该不是感到被挑战了。

李扬:用了限购限牌等政策之后,最后发现街区制才是标本兼治的。

李子暘:整体规划很重要。这不能否认。

李扬:我做过参与过交通影响评估工作,有些感触。

李子暘:问题的实质可能是:城市单元的最佳规模是什么?

波斯小昭:“小城镇,也没什么大型封闭小区吧?”——错。我老家重庆巴南,就有挺大的小区。

李扬:政府在面对强势开发商时,交通影响问题是最容易妥协的。

李子暘:讨论很好,越来越清楚了。政府不想给开发商擦屁股了。要夺回城市规划主导权。

李扬:对啦!

李子暘:开发商回归盖房子的本业。公共职能尽量统一规划。避免造成交通等城市病。

波斯小昭:开发商为啥要建超大小区?还不是因为消费者喜欢嘛。

李扬:有钱当然要多拿地了。

李子暘:土地供应紧张,房子不愁卖。而且,开发商的商业模式,高度受制于政府的供地方式。香港人不见得喜欢小房子,但没办法。

李扬:很多人其实不知道,政府以前在面对开发商时,地位是被动的,特别是二三线城市。

李子暘:政府需要投资,只好让出规划权。

李扬:对,需要开发商帮助建设新城区,帮助搭建基础设施。

波斯小昭:所以我说政府认为自己的权威受到挑战啊!

李扬:现在,地位慢慢发生变化了。

荒鸟:豪车能卖就囫囵着卖,拆成零件卖,个别部位当然是更值钱,但最后一定也会有一些东西砸手里。开发商既然拿到了大片的整地,就会统一开发出售。以前政府对此没什么意见,反正卖地钱已经到手了,同时潜在的问题还没浮现出来。现在越来越忍无可忍了。

李子暘:概括得不错。

波斯小昭:我认为政府无权“规划”城市格局,这应该交给市场。

李子暘:也可以说卸磨杀驴。城市建成了,开发商可以走了。呵呵。政府接手,重新整理一下。规划作用的变迁。

荒鸟:况且,都住满了,开发商也早就撤了。

波斯小昭:政府应改变土地供应方式。土地不稀缺,是政府的控制让土地极度稀缺。

李子暘:核心区域,永远稀缺。伦敦西区也永远涨。

苏东:北京上海是因为十八忆亩耕地红线。

李扬:核心区域,永远稀缺。供给也只是相对的。

苏东:不光这样,2000年前后北京广州大量郊区供地,当时北京广州房价甚至低于很多二线城市。03年收紧土地供应了,房价开始补涨,大涨。

波斯小昭:我说的不稀缺是相对于现在的局面而言。我认为现在的北上广深房价有很大泡沫。当然那是另一个话题。

苏东:现在北京每年生产住房数量甚至不如长沙市,房价不高才怪。

李子暘:前面说了,中央不希望北京人太多。

苏东:也不是泡沫。土地供应限制,房价肯定高。

写写画画:13号线从五道口到回龙观,居然有大片的空地。

苏东:空地有的是,但不让你建。

荒鸟:从香港坐车回深圳,一路上空地多得很呢。

苏东:香港是因为98年董建华推八万五计划,大量建房,导致房价大跌,让香港五十万人上街,后来的港府都怕了,就极大缩小土地供应了。

波斯小昭:现在香港房价高企,人均居住面积不到15平米,香港人满意地笑了。跑题了。下次讨论房价吧。

李子暘:街区城市,如果路网足够密的话,马路应该不那么吵。临街,不是什么大问题吧。

波斯小昭:临街当然是大问题,倘若凌晨三点过辆车的话。

李子暘:中国城市发展,有个基建费用问题。不卖地,没有钱建基础设施。这个问题,容易被忽略。这和香港不同。

波斯小昭:地肯定要卖的。卖地是土地私有化的路径。你总不能指望政府把土地白拿出来吧。如果我是开发商,我能拿很大的地块,那我的规划会比政府好得多。就算小块土地也可以很好的规划,如果政府只卖地,不对土地的使用横加干涉的话。

李子暘:卖地的节奏也很重要。一股脑卖了,卖价不高。边发展边卖,边升值边卖,收入最大化。房价确实高,但实际上是大家凑钱建城市。否则,钱从哪里来呢?而且,愿意凑钱的人,都得到丰厚回报

波斯小昭:大家凑钱建城市,这句说得好。

苏东:不是,如果多卖地,还会让政府收入更高。

李子暘:1980年代把地都卖了,能卖多少钱?

苏东:事实是北京2000年前后放地最多,而且很多几乎没卖钱。北京上海卖地少,主要还是由于十八忆亩耕地红线。因为虽然都受制于十八忆亩耕地红线,但重庆长沙可以从下面的城市“调拨土地”,而北京上海不行。

赵相杰:红线现在还很严吗?

苏东:非常严格。

波斯小昭:政府不敢多卖地,不是因为慢慢卖卖个好价钱,而是因为错误的观念,认为这么重要的东西必须控制。红线就是佐证。正如政府对盐的垄断,虽然盐的生产早已过剩。还好,明年会放开对盐的垄断。

苏东:中国的土地调剂都是以省为单位调剂的,而且下面的省还可以通过推平山地,填平沼泽湿地,再利用平衡占补政策,人为增加建设土地数量,北京上海几乎没多少余地,所以建设土地数量基本是死数。

李子暘:政府不见得主动意识到,但他们的行为会不知不觉符合收入最大化。红线当然有危害,但我觉得没那么大。几十亿的收入,因为红线政府就不要了?红线很模糊,操作空间很大。

波斯小昭:谁说京沪没余地?郊区不需要那么多耕地,现在物流那么方便。于是建筑土地就有了。

李扬:开发商也挑三拣四呢,不毛之地投资也是有风险的。

苏东:每年的土地供应数量是有严格限制的。因为建设土地数量有限。

波斯小昭:政府因为错误的观念,认为土地一放就会乱。所以不敢放。

赵相杰:最近地王又频出啊。六环的黄村都拍到4万了。

李子暘:房价问题,找时间专门聊聊。关于封闭小区,看来还是规划权的变迁。早期,政府更依赖开发商的资金,大块出让土地,让开发商成片开发,早回款。现在,城市也建成了,政府也有钱了,城市病成了突出问题。政府要拿回规划权,重新调整城市布局,解决城市病。

因为学美国,所以认为街区城市是方向。其实美国是小封闭。

李扬:各方面都学美国。这是个因素。

苏东:不错,这届政府特别喜欢学美国。

李子暘:这个政策的力度不会很大,但可能是长期的。

李扬:这个小封闭是以后发生的事情。街区制之后还是要走向小封闭

李子暘:小封闭是自发演化的。在整体规划合理的情况下,小封闭不会造成严重的城市病。

波斯小昭:学美国,却对美国一知半解,学个四不像。

李扬:学美国不是取向,是规律,学美国的实用主义,很好。

波斯小昭:如果以后完全不让建封闭小区的话,房子会不好卖。于是政府只好妥协,妥协的结果就是小封闭。所以我们没必要再争论了,结局就酱。

苏东:最初包括广州这样的大城市,一级开发,也即所以的三通一平主要开发商做的。广州最早的郊区几个大盘,如碧桂园,奥园,雅居乐,祈福新村,都是开发商做的一级开发。周围的道路公共设施都是开发商做的

李子暘:哦,原来如此。

李扬:我老家的市政府是开发商建设的,因为建市的时候没钱,开发商把政府建在市政路的正中央,周围一圈商铺,结果造成拥堵,商铺也没有发展多好。

苏东:大城市里的一级开发由政府接管也就是02年后才发生的。目前很多没钱的小城市的一级开发还是由开发商来搞。

开发商建城市的经验,也是逐步积累的。城市规划问题,没有一招鲜。都是边走边看,出现问题解决问题。动辄惊呼大难临头,不是好习惯。

波斯小昭:中国房地产市场才二十年左右,有问题很正常。现在又要摸石头过河了。

李子暘:今天讨论的质量不错。思路基本理清了。谢谢各位。欢迎继续发言,想到就说,比实体会议方便。

(全文完)