给你一块地,你怎么发展?

如果你是政府官员,给你一块空地,你怎么发展?

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你来当领导

“如果你是政府官员,是先公布地铁规划,还是先组织拆迁?”

昨天小密圈扔了一个这样的问题,一方面是因为我预感到了有地方可能很快会有地铁规划,另一方面是给大家提供一个不同的角度看问题。

这样的问题很有意思。

以上问题我们今天换成:如果你是政府官员,给你一块空地,你怎么发展?

这两个问题的本质是一样的。

政府的目的是修地铁,那么你就尽量把修地铁的成本降低,先公布修地铁计划就会导致拆迁成本上升,这对政府来说当然不划算。

政府的目的是发展一个城市,那么同样要考虑采用一种低成本的模式来发展,而不是让城市的发展成本提高。

发展城市的两大块,一是大修土木建城,这属于硬件;二是吸引人口建市,这属于软件。而成本更高的那个应该是后者。

很多地方政府考虑不好这个逻辑,把握不好二者的配合进度,就会导致开发区的发展滞后,时间成本非常高。

典型的例子是鄂尔多斯,建城速度太快,人口流入慢,于是很多年前大家把鄂尔多斯称为鬼城。

综合一些城市的情况来看,有的地方开发区发展很好(相比较而言,各位不要较真),有的地方开发区始终发展不起来。问题何在呢?我可以从房地产的角度提供一种观点供大家思考。

我的观点是,一般的城市如果发展开发区,那么最好的方式是始终让开发区保有一定量的新房库存,这个“量”如何把握,需要政府来拿捏,最终目的是把房价控制在一个合理的范围内。

我举两个例子。

一个是沧州。昨天去沧州考察,很有收获。沧州的新房库存基本为零,房价从去年的七八千到现在大概一万三四。涨幅非常大。沧州最好的地段房价已经超过了两万。昨天有个新楼盘有几套大面积房子,开发商惜售,总价300多万,必须全款。

单纯看沧州的房地产市场,交易非常火热,二手房买卖也可以。可以从城市发展的角度说,房价过高并不好。像这种小城市,房价一定是越低越好,房价低意味着大家的生活成本低,企业的负担低,城市才更容易吸纳人口,建“市”的成本才会低。

一个没有办法吸引人口的地方,谈不上发展。

另一个城市是德州。德州的房价始终不高,我印象中大概有十年,房价基本稳定,五六千的样子。德州的新房库存比较大,开发商的日子也不太好过,不过德州的开发区发展很好,人口也很多。低房价对于开发区来说就是一种优势,虽然开发商吃点苦头,不过从宏观上看城市发展,非常均衡。开发区的建设速度与人口流入速度能大体吻合,城非常好,市也非常好,城市就很好。

很多年前,在一个农村的集贸市场上听市场管理人员说,现在正是养市场的时候,少给商户收费,等市场养起来,商户多了,随便收一点就很赚钱了。

城-市发展是同样的道理,降低成本吸引人口是最关键的。这里的成本指的是综合成本,不过房地产能占到综合成本的很大一部分。

低房价,吸引人口,城市吸引力逐渐增强,房价由于供需关系而自然上涨。在政府的角度说,这是发展一个城市最好的方式,同时也对老百姓有利。

一个地方的房价与收入断层,这不是什么好事。跟火车出轨一样,城市系统运转不起来。(一线城市就不能拿收入房价比说事儿,局限条件不同,一线是人口净流入城市)

说回沧州,我们可以假设,沧州的土地供应继续紧张,房价继续涨。假如涨到了3万。那么同样的资金成本,我为什么不去其他地方买房呢?城市与城市之间是竞争关系啊。

而房价太高之后,想要降房价,对于政府来说又是一件头疼事。之前的土地拍卖价那么贵,加大供应之后,房价下跌,开发商就不乐意了。房价下跌可不止开发商不乐意,买房的业主同样不高兴,一万三买的房子如果跌到九千……会是什么后果?

所以,对于政府来说,土地供应的时机选择也非常重要。

在城市发展过程中,一个政府需要做出各种各样的决策,而各种决策下需要拿捏的“度”也不尽相同,比如土地供应的数量多少才是合适呢,如何判断农村人口进城的速度呢,怎样平衡好这二者关系呢。真正实际中处理这些问题才是真正考验政府能力的。

“如果你是政府,给你一块地,你怎么发展?”

这样的问题并不深刻,但能给大家提供一个思考的角度,这个角度其实就是政府逻辑。从这个角度出发去观察市场,去判断未来市场的走势是非常关键的。

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