谈谈中国的房价

中国房价高吗?支持中国房价的内在逻辑是什么?

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第一,中国房价高吗?

回答这个问题,我们先把视野放到全世界。

中国现在的GDP,大概占到全球的1/6,估计5-10年后,将接近美国水平,经济总量将占全世界1/4-1/5。

那么一个经济总量占全世界四分之一到五分之一的经济体,其中几个顶尖的一线城市,房价和全球顶尖的城市接轨,是很正常的。

全球顶尖城市的房价是多少呢?纽约、伦敦、巴黎,大概是1-3万美元一个平方。香港是25万港元。就算是孟买、莫斯科,都要1万美元/平方 以上。

这样比起来,北上深,三个中国最顶尖的城市,一万美元左右的房价,还贵吗?

你会说,房价要考虑平均工资水平,不然就是泡沫。但其实,在全世界那些顶尖城市,没有一个城市,当地普通工薪阶层是可以轻松买得起房子的,不只是在中国。别看很多美国人住HOUSE,但是每天在高速公路开车一个多小时去上班,是很正常的。

我前年在德国柏林的时候,和一些当地年轻人聊天,问他们大学毕业后买房子吗?他们都觉得可笑。一个是他们都觉得租房挺好,另一个是他们觉得大学毕业几年,根本不可能买得起房子。

那么,一线城市的房子卖给谁?其实,全中国最有钱的10%人群,就足以支持起几个中国顶尖城市的价格了。

所以,我大胆下个断言:中国一线城市市区的房子,对于靠自己之力的普通工薪阶层来说,以前上车的,就上车了。那些没有来得及上车的,这扇门,就几乎永远关上了。

说完中国一线城市的房价,再来说中国的主体,广阔的中小城市的房价。

今年三月份,我到清远去看房子。在风景优美的北江边上,一个大楼盘,金海湾,生活便利,空气清新。新房大概是5000-6000元/平方。二手楼,4000左右。

了解了一下当地的收入,比如接我的滴滴司机,大概是7000-8000元的月收入。当地服务员也有3000左右。一般工薪阶层是4000-6000元。

如果买一套100平方的二手楼,40万。首付12万,剩下28万供20年,月供1500左右。也就是说,清远最普通的工薪阶层,都可以买得起100平方的房子。而且是看起来很不错的房子。

事实上,那个滴滴司机自己就买了一套100平方的,今年刚刚在供一套150平方的,作为投资。

清远是一个地级市,在广州旁边,距离广州,就一站高铁的距离,24分钟就到,票价39元。高铁每半个小时一趟,几乎实现公交化,直通广州城区的轻轨也很快建好了。(顺便说一下,当天我朋友已经入手一套二手房,128平方,52万,非常漂亮。个人觉得是个很好的投资机会。)

所以,当你把眼光从热点城市,移到中国广阔的中小城市,会发现,中国的房价,其实并不贵。

 第二,支持中国房价的内在逻辑是什么?

中国房价,特别是一线城市的房价的大涨,很多人说了很多的理由,包括重点城市的人口净流入,包括农业人口向城镇人口转变(现在50%,距离70%还有巨大的想象空间)等等,都有道理。但我觉得背后最大的道理是:房价是对中国过去20年快速发展事实的滞后的追认,不断在追认、总是在滞后,但始终不缺席。

中国过去30年的崛起,速度之快,质量之高,纵然是30年前最大胆的想象,也不敢做这样的预料。事实上,伴随中国崛起的,更多的,是崩溃之声。从世界经济大师,到国家领导人,到普通百姓,谁都想不到中国现在可以发展到这么好。因此也就没有人可以在20年前预计到,北京上海深圳的房价可以与世界一线城市比肩。

《世界是平的》的作者弗里德曼说,未来回头看过去100年的头等大事,既不是二次世界大战,也不是苏联解体,这些事情,和中国的崛起比起来,都不算大事。

但是因为中国过去实在是太差了,对于大多数人,总是惯性的停留在中国是“1亿条裤子换一架飞机”、靠廉价劳动力换取外汇的阶段。

但事实上,从2001年入世之后到现在,中国已经天翻地覆,脱胎换骨了。

我最初去美国是1998年,对他们的城市建设顶礼膜拜。现在再去,发现其实他们的基础设施,包括机场、地铁、高速公路,很多都不如我们了。

那时候,在美国开车,会惊叹他们的高速公路之多,现在呢?中国有13万公里的高速公路,美国只有10万公里,排名第三的日本,只有1.3万公里。

中国的高铁比全世界总和加起来和多一半。

中国有二十几个城市同时在建地铁,比全世界在建的加起来还多。上海、北京地铁里程,已经居世界第一、第二。估计很快,前5名会被中国包揽。

中国每天可以保障3亿个包裹,3.5天之内送达。美国平均7天,欧洲10天以上(欧美没有数据,凭一般使用的经验)

在互联网应用方面,中国更是有脱颖而出,一骑绝尘的感觉。现在的移动支付已经深入到农村了。今年春节回老家,在偏远的农村购物,一样使用手机即可支付,基本可以不带现金。

当然很多人会说,光有这些应用没有用,核心技术在别人手里。

那么是这样吗?我们来看看中国的科技水平在全世界情况,以及更重要的发展速度。

科技,科学和技术两部分。前者是偏向基础理论研究,后者偏向发明创造。 按照在全世界最核心的学术期刊发表的文章量来看,如果把全世界科技水平划为三个水平,美国遥遥领先,但是中国正在全面追赶,如果有第一集团,那么在这个集团里面的,除了美国,只能有中国。

按照自然杂志挑选的全世界最顶级学术期刊组成的WFC指标,2014年的评选结果,美国18000,中国5000左右 德国4000,日本3000。而且中国正在以15%的速度上升。其他国家基本处于稳定或者下降的状态。

在20年前,中国如果有一篇在自然、科学这样的期刊发表的论文,那一般都可以在重点大学当一个系主任。现在要在211或者985大学谋一个教授职位,一两篇这些核心期刊的文章,只是起步价。

再看专利的数量,世界五大专利机构,2014统计数据,含金量最高发明专利项(去掉包装专利这些),中国申请了98万件,美国是57万,日本30万。同时中国以12.5%的速度递增,美日韩基本没有增速,或者负增长。能够通过专利授权的,美国31万件,中国23万,日本20万,韩17万。关键是中国增速12.3%,其他国家也基本稳定。

不管是科学还是技术,中国正在所有领域,全方位的追赶美国。投入的科研经费,中国大概是美国的一半,日本不到中国的一半。

总体上,科技的各个方面,基本和GDP总量是匹配的。其实,从某种角度上,科技就是钱堆出来的。

中国这三十年的崛起,绝对是人类历史罕见的,史诗般的传奇。

 第三,在香港上市的内地房产股的投资机会。

如前所述,在中国崛起这个大格局下,看中国的房价,从一线城市,到广阔的三四线城市,就有其合理性。总体上,那些“泡沫论”,那些中国房价必将崩溃的判断,我觉得,只是还不习惯中国的发展,还是以20年前的眼光看中国的原因。正如前文所述,中国的房价,正在对过去三十年快速、优质发展做不断的追认。或许未来会有波动,增速也会变慢,但是大趋势是上升的。

去掉了对中国房价都是泡沫、中国房市要崩溃的担忧之后,再来看在香港上市的内地房地产公司,就会发现,它们被严重低估了。

以融创中国为例,去年的销售额是1500亿,权益占比大概1000亿左右。按照孙宏斌的披露,融创净利润率是权益的10%,那么去年1000亿的权益销售,净利润就有100亿人民币。对应现在不到400亿人民币的市值,实际市盈率才4倍。

更重要的,中国的房地产的市场份额,正在高速的往龙头企业集中。2010年,前20强只是占到5%,2016年已经占到20%,2017第一季度,已经占到31%。

融创中国在2010年只有80亿销售额,到去年1500亿,几乎每年翻倍的速度在成长。

更加夸张的是,2016年年报显示,融创的土地储备达到8000万方左右,大概1.2万亿的可售货值。按照2016年年报,融创今年会推出4100千亿的货值。第一季度销售额同比增加了80%,按照这个速度,今年公布的2100亿销售额的目标,只是起步价,估计正常到2500亿,乐观可以到3000亿的销售。

按照2500亿销售,70%的权益,10%的权益利润率,那么今年的实际利润可以到175亿人民币。给一个低估的5倍市盈率,市值也可以到875亿人民币,大概1000亿港元,折合每股26元港币。相对于现在11.7的股价,还有150%的补涨空间。

结语:

广州市区房价,从2005年5000元一平方,涨到现在40000,花了12年。那么融创从去年股价5块,到40,要花多少年?我大胆预测,估计3年时间。

错过了波澜壮阔的一线城市房价的高速列车,不要再错过现在这么低估的融创。

有的投资机会,10年只有一次。

 本文作者徐旭亮为铅笔社新入社成员。