流动性就是利润

只要你还得起月供,流动性就是利润。

流动性

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商业总是触类旁通

一、价格

世界上卖的最好的手机是哪家?

——前些年是小米,这些年可能是华为,也可能是步步高(oppo,vivo,1+);

国产科技产品完胜。

世界上最赚钱的手机厂家是哪家?

——Apple苹果。

根据2017年Counterpoint Research的报告,

小米每卖出一台手机,利润在2美元,华为在15美元,苹果在150美元。

为什么卖的最好的手机厂商反而不赚钱?

要搞明白这个问题,还是一个深层次的市场定位原理。

原因是,无论是苹果三星,还是小米华为步步高,虽然卖的都是手机这个品类,但是卖的都是不同的手机,不同的市场。

小米-刚需市场

华为-中产阶级市场

苹果-消费品市场

小米的战略,是尽一切利润,圈住尽可能多的用户,然后卖人头流量,先是手机广告,然后电视电脑无人机净化器,最后干脆衣食住行全包,刚需之友,小米一生。

华为依靠「支持国货」背书,全力圈住市民阶层,有产或自认为有产的人士,打造商务形象,既要赚钱,又不能太贵,毕竟形象还是有点土,没法和苹果硬刚,今天的华为商城,依然紧紧围绕着手机和相关商务产品。

至于苹果,自然是高科技形象傍身,永远维持自己手机品类第一的形象,决不允许把自己变成一个卖货的商场。

注意,今天的文章并不是讲什么手机测评,品牌PK。

为什么要拿手机作例子?

因为商业的底层逻辑都是一样的,触类旁通;

手机厂家怎么卖手机的,开发商就是怎么卖房子的;

即便是二手房市场,也遵循着同样的的底层规律。

好比我们的房子,有屌丝上车盘,有刚需二三房,有大三四房改善,还有豪宅;

国产山寨好比上车,小米是刚需,华为是改善,苹果是豪宅。

低端住宅,单价最便宜,溢价最少;

越是高端住宅,单价越高,溢价越多。

在十年前的一线城市,三五年前的二线城市;

彼时房产的投资认知远远小于今天,屌丝一居室,通常是最便宜的,2015年的重庆,一居的单价比刚需二房更便宜,二房比三房便宜,豪宅可以开到普通住宅三倍的价格,因为谁都买得起房子,不存在「上车」的需求,能买多好就买多好,能买得起多大就买多大,房子在更多意义上是一个「消费品」;

开发商更愿意做改善性住房,甚至豪宅,整体面积偏大,譬如北京2000年前后的老小区老大楼,90平一居,200平三居非常常见。

随着房价不断上涨,房产的投资属性日趋增强,一线城市有大量人口根本买不起本市的房产,北京人口3000万,住宅不到800万,需求缺口巨大。

在这种情况下,「上车」成了第一需求,其次才是消费,漂亮小区次新房依然是白领码农的核心需求,但是奢侈毕竟有限,总价约束导致户型越做越小,新房越来越远。

在这种情况下,上车的一居室单价反超刚需二三房,刚需二三房贵过大三居,至于大四房,除了豪宅物业几乎无人问津,不过豪宅毕竟不是我们的主要目标,可以忽略。

上车容易:

(价格)大三房>小两房>一居室

上车困难:

(价格)一居室>小两房>大三房

随着二胎强制执行,未来可能会增加一个房间。

二、流动性

为什么要讲这些?

因为在房产的选筹中,流动性是很重要的一点。

在大家都可以轻松买得起房子的时候,流动性的影响微乎其微,大到150平可能流动性依然不错;

在一个上车盘都是60平两房的市场,类似今天的京沪,面积越大,户型越不紧凑的房产,接手的人更少,也就是所谓的流动性差。

为什么害怕流动性,因为绝大多数人都害怕还月供,都害怕急用钱房子卖不掉,害怕换房出不了手,所以流动性差的房产受到市场的歧视。

得功能率越来越受重视,同一个小区,90平两房单价5万,120平两房单价4万,8折;

一些比较严重的情况,同一个小区,100平二三房卖单价4万,200平大面积顶复单价2.5万,6折出头。

嗯,就是那个2016年1.2万,今天2.8万,被称为2017年最差投资标的的天通苑大面积。

三、套利

面对仅仅因为面积大,房子就打8折的情况;

我们不是愤怒,而是开心。

为我们并不害怕流动性。

刨去非普等税费成本,在账面上,大面积房产最多只有0.5-1成的折扣;

那么剩下的,是不是利润?

我们是不是在套利?

有人会问,为什么你不担心大面积房产的流动性?

因为房子是用来住的,不是用来炒的;

因为无论如何,房产的价值在于对居住的需求;

住宅起于居住,难于上车,最终还是回到居住。

既然要住,还是回归到配置,房子最根本的配置是什么,依然是面积。

好比手机一样,无论Apple手机配置再厉害,系统再漂亮,都无法逃脱一点,就是越来越大。

安卓阵型也不例外。

iPhoneSE卖不过iPhone6

iPhone7卖不过iPhone7puls

无论各家手机厂商定位再不同,总有一点是不变的:

Bigger than bigger

大-大-大

房子也是同样道理:。

为什么我们不担心大面积房产的流动性?

因为总价约束,上车门槛,越紧凑的户型单价越贵;

但是总价约束的抑制并不代表需求的减少或者消失。

在长期的市场中,面积需求依然不变,依然有人需要需要更大的房产,也许这个买家出现的概率只有刚需市场的三分之一或更低。

但是我们并不讨厌负债和月供;

我们也有稳定的现金流,以及护航的小舢板,老人癌症,抵押一套还有剩余;

我们也不急着卖出,交易成本太高,抵押即可变现,银行对房产的认可程度比我们更高;

除非买家数量和藏羚羊一样稀缺,除非银行评估价不是根据面积而是根据房间数量。

iPhone7puls 就比 iPhone7 卖的贵。

大四房买入7折,卖出9折。

只要你还得起月供,

流动性就是利润。


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