炒房赚钱的逻辑

做任何投资,都需要搞清楚本质规律,都需要做大量的分析和计算。

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做任何投资,都需要搞清楚本质规律,都需要做大量的分析和计算。

很多人根本都是两眼一抹黑的做投资,亲戚朋友几句话,就跟着买买买,根本不动脑。

简直是瞎胡闹,不亏都不错了。

对他们来说,几十万字的水库论坛公众号,内容太多,懒得看,看不懂,动脑太累,比上班累多了,还不如思考晚上吃什么菜。

没关系,我动脑已经动完了,我来做个炒房赚钱的逻辑总结。

希望各位看官,至少在看本文的时候,能稍微动一动僵化的脑子,能救一个是一个。

1.通货膨胀和限制供地

在我的论通货膨胀一文中,说到了长期通货膨胀率每年12%,每年新增住房1%,因此10%的房价涨幅是基础涨幅。

注意这是长期的分析,短期收益还会受更多的因素影响,短期价格肯定会有波动。

如果市场上全部都是理性人的话,买卖双方都知道12%通货膨胀的话,房价会远高于房子的价值。

所有投资,都是应该用净现值来计算实际价值。

比如上海外环附近目前房价5万左右,实际价值应该按通货膨胀率的贴现率,预估8%当做房租年涨幅,计算未来总房租的净现值,实际价值约为3万。

也就是说,上海外环附近房价高于其价值,多出来66%的价格是泡沫风险。

如果5年内通货膨胀率保持不变,供地数目保持不变,限购限贷政策保持不变,那么房价会继续10%年增长,变成8.3万价格和5万的价值。

反之,如果外环外的大片农田,比如马陆葡萄园,全改为住宅,5年内陆续上市,那么外环附近的实际价格能保持5万都很难了。

其他还有人口不会大幅下降,GDP不会停止增长,没有战乱发生,不会推出乱七八糟的政策比如房产税。

如果这些风险点未来5年都保持不变的话,7年-10年房价翻番,绝对跑不了。

这也是房价上涨的基础涨幅。

2.投资三性

任何投资,归根到底都是服从三性原则,即安全性,收益性,流动性必须舍弃其一。

如果市场上全部都是理性人的话,最终各行业都是一样的平均回报率。

如果三性都好的投资,一定一定会挤满了投资人,导致收益性或者安全性下降。

除非是政府特许经营权,或者信息收集比别人牛逼很多,能发现别人发现不了的商机。

很明显,投资房产牺牲了流动性,保留了安全性和收益性。

反例是股票,保留了流动性和收益性,牺牲了安全性,深证A股28倍的PE,资金都是在投机。

流动性的牺牲,能带来3%左右的年收益,比如活期存款和定期存款,余额宝和定期宝。

同理,如果卖房不用在链家上挂半年,买房贷款、手续不用花2个月的话,投资炒房不用满二满五唯一,房产的投资收益性或者安全性,必然下降。

政府的调控都是没大脑的,完全不符合经济学。

明显应该满二加税,满五再加税,增加流动性,才能打击炒房的收益。

3.限购涨房价

限购政策也是没大脑的政策,明显是短期降房价,长期涨房价的。

很多屌丝认为,土豪不能买京沪的房子了,炒房客不能囤几十套房子了,房价一定降降降,再等几年终于能买得起房子了。

2011年上海开始限购,至今只加严,从未放松,请问屌丝们,房价是跌了还是涨了。

房价上涨的基础盘是,1.通货膨胀,2.限制供地,请问没大脑的屌丝们,限购政策对此有无改善。

限购只会让开发商利益受损,拿地热情更低,只会让政府卖地减少。

而且市区的老头老太,囤房的炒房客,再也不敢卖房了,卖一套就再也买不回来了啊,于是二手房供应也减少了。

土豪和炒房客只要花钱花精力,一样可以破限购,最后苦的一定是屌丝。

综合前文的流动性,2010年以后各种调控政策,自然导致了这几年房价涨幅大于通货膨胀的情况。

限购能让短期价格下跌,正是炒房客的买入机会,大部分人不会破限购,竞争对手大减,低价购入。

限购能让长期价格上涨,正是让炒房客躺着赚钱的基础,高价抛出。

4.信息不对称

经济学的理性人假设是站不住脚的,全社会90%都是傻逼,尤其在房产投资领域。

明明我国的通货在快速膨胀,屌丝们不知道,看看CPI才涨3%一年。

明明限购、加税是涨房价的,越市场化的商品价格越低,是经济学的基准知识,屌丝们不知道,说明年又要暴跌。

美元加息,贸易战,明明对中国经济毫无影响,屌丝们又借此期望着18年房价下跌了。

香港是炒房发源地,从5岁小孩就知道炒房赚钱,没房就没高潮,一有钱就买房,上车盘、笋盘都是香港传过来的说法。

大陆呢,明明比香港房价便宜很多,经济、人口各方面都领先,各路专家年年喊跌,打脸能连续打几十年。

在此由衷感谢政府长期不断的洗脑,压低了房价,让房价稳如磐石的上涨。

不然房价保持实际价值的5倍甚至10倍,那么房价必然涨涨跌跌,无可避免,安全性仅优于股票。

5.名声补偿

社会经济学基础知识,名声不好的行业,必然收益上升,通过收益来弥补名声的损失。

比如医生,教师,国企员工,公务员,小工厂厂长,名声好,自然不用太高的工资,就能找到合适的人选。

比如妓女,搬砖工,黄牛,直播,名声差的要被全家人骂,当然需要更高的收益。

开发商,炒房客,房产中介承担了政府控制房价不利的骂名,自然会获得超额利润。

明明拍地占了新房50%以上的成本,政府竟然能说开发商是导致房价上涨的原因。

开发商是所有买房人的朋友,开发商是降房价的。

就像煎饼果子的小贩,是降低煎饼果子价格的。

让开发商利润下降的,必然是另一个开发商。

限价打击开发商,不给开发商贷款,提高开发商入行资质,限制开发商融资,必然导致开发商数量减少,购房成本上升。

不准小贩贷款买煎饼车,煎饼果子的小贩要考试认证,对煎饼果子进行限价,请问煎饼果子价格是上涨还是下降?

同理,炒房客也是降房价的,能增加流动性,能加快开发商回款,能把没人要的破房子,装修成消费者喜欢的房子,能在低价时期买入增加当时的供给,能在高价时卖出降低售价。

让炒房客利润下降的,必然是另一个炒房客。

由于炒房在政府宣传下,是个人人喊打的行当,甚至听到炒房,全家族都要断绝关系,因此炒房客人数其实远低于市场需求。

实际炒房客在总购房人数中,不到2%,其余98%都是刚需,自然遍地都是利润。

6.辛苦钱

由于房产投资的安全性和收益性,房产投资是可以带杠杆的。

如果首付三成是民间借贷,哪怕是12%的高利贷,算上4.9%的七成房贷,年化利息也就7%,低于10%的房价基础涨幅。

所以说房子不赚钱,房贷才赚钱,4.9%的利息,基本是社会福利,很难贷到。

因此,炒房是个辛苦的活。

从看房200套开始,风吹日晒,发现8折9折笋盘,保证刚入手就不会亏。

哪怕限价的新房,也要全城排队认筹,排队摇号。

破限购还需要假结婚,假离婚,再复婚。

再到办手续,跪银行,赔笑脸,面临各种贷款困难,都得打碎牙往肚子里吞。

遇到房价上涨,还要处理房东跳价、房东违约的问题。

买了房子要跑装修,买家具,要出租,修门窗水电家电。

最后卖房,也要面临贱价卖房,或者等6个月找房客,再等3个月下贷款的问题。

首付如果靠借贷,要求爷爷告奶奶,打滚借钱。如果靠信用卡套现,那也要做好统计表,计算好账单日还款日刷卡日。

整个过程下来,全部都是要大量精力投入,何止是心力憔悴,简直是地狱般的折磨。

买第一套很轻松,全家支持;买第二套靠自己,咬咬牙还能吃下。

第三套到第五套,乃至第十套第二十套,简直是死去活来,从哲学上拷问自己的人生意义。

不信你试试,再多买一套试试,幸福美满的小日子立马崩塌。

极端辛苦,意味着门槛高,意味着竞争对手少,也就意味着利润。

躺在沙发上,点点手机,就能投资的股票、期货、基金、p2p,当然就没有辛苦值的加成了。

90年的股票赚钱,但那时的深圳股票市场可是要一大早去排队的。

7.税收

算上中介费、税费,满五唯一后,买卖二手住宅大约是5%的交易成本。

商铺和商住两用,增值部分要交50%的税。

这个税率是什么概念,如果我从鸡蛋开始,养大了一只鸡准备卖,政府说从中间切开,半只鸡给你,半只鸡交税归我。

新房50%是拍地成本,25%是税费,剩余25%是建筑成本、融资成本和开发商利润。

税收增加实际上是涨商品价格的,除非替代品的税率不变。

二手住宅功能只多不少,税率最低,自然把商住两用打的溃不成军,上海的商住两用价格一般为住宅的一半。

如果二手住宅的税率也上升了,那么住宅和商住两用价格也会上涨。

除非把商住两用的完全不合理的50%增值税取消,不然完全没法对住宅造成竞争,住宅会一直享受低税率的价格上涨。

8.城市发展

最后一点是最最基础的要素,挑对城市。

买房子相当于买一座城市的股票,享受和城市一起成长的过程。

五线县城旁,农村的一幢小破楼,再怎么限制供地,再怎么超发货币,一样不会涨。

工业化以来,人类聚集程度是一直上升的,只有人挤在一起,才能创造出金融,IT,漫展,歌舞剧等服务业。

目前最大的城市圈是东京都市圈,1.34万平方公里,人口3700万,占日本人口的29%。

相比之下,北京1.64万平方公里,人口2151万,占全国人口的1.65%,人口聚集度还有非常大的空间。

由于计划生育,未来20年,四、五线城市将会是人口净流出,毫无任何发展潜力可言,衰退无可避免。

而一、二线城市,人口将进一步上涨,目前二线城市普遍开始送户口抢人,三四线城市根本没有任何留人的竞争力。

只有大城市,才有房地产。

壮劳力在株洲当个操作工,月薪3000,跑到上海送外卖,月薪一万,这就是大城市的吸引力。

目前北京上海赶人,只能赶走统计数据,工资不降,人是不可能被赶走的。

只有大城市才能诞生小米,京东,大疆,B站,持续不断的创造高薪岗位,把应届生月薪拉到1万。

只有大城市,才能获得国家级大项目,世博会,亚运会,创业板,新三板,自贸区,红利不断。

在大城市买了房,才能有高薪收入的稳定门票,不然终归是个过客,总得要离开。

在大城市买了房,才有源源不断的外地人来高价接盘,不愁房子老旧卖不掉。

在大城市买了房,才会有政府赔钱补贴的地铁从家门口穿过,享受大基建带来的地铁房加成。

在大城市买了房,才能让子女站在自己的肩膀上,不用孤身一人去大城市闯荡。

9.房价下跌

历史上,只有香港97年亚洲经济危机、日本91年经济停滞、美国07年次贷危机,总计2.5次房价大跌。

从二战结束,布雷顿森林体系废除金本位后,全球大国再无一例大幅下跌。

下跌原因有三:

①城市化进程停滞,经济停滞,导致房价上涨的基本面变差。

②低利息,零首付,全民炒房,导致连续几年暴涨,价格翻几番,价格远超价值,泡沫率大增。

③超发货币停止,比如美国次贷危机后,立即量化宽松,房价很快恢复。

各位想想,中国现阶段怎么可能满足以上3点?

除此之外,不管是房产税、加息、限贷、限售,一律无法动摇房价上涨的势头。

结语:

为什么房价2000年开始涨,涨了17年,2018年还能继续涨?

因为1.通货膨胀+限制供地,2.缺乏流动性,3.限购政策,4.信息不对称,5.名声差,6.辛苦,7.税收歧视,8.城市发展的红利。

目前中国一线二线城市房价,在层层重压之下,其实不是高估的,而是低估的。

买房的最好时机是十年前,其次是现在。

建议没在省城买房的朋友们,至少买一套小户型,福荫子孙。

已经有房的朋友们,继续买房的话,过程会异常艰辛。

你来自行决定做快乐的猪,还是痛苦的人。