全民租房大时代!

租售比其实有两个变量可以参考,一个是租金,另一个是售价。过去的专家搞错的地方在于,他们认为国内的租金是比较合理的,售价不合理,太高了。

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最近在网上偶然翻到一篇帖子,题目叫《租房比买房划算理论》,写文章的那位作者很细致的计算了租房与买房的成本,最后的结论是,租房10年跟买房比能够省下17万元。

在文章的最后,作者很坚决地下了结论:房价肯定会跌的。

那篇文章写于2006年,现在十几年过去了,不知道那位仁兄现在过得好不好。

在当年,其实很多人都算过这笔账,因为那个时候,房价每年都在涨,原本4000元的房子没有买,到了第二年涨到了6000元,再到第三年涨到了9000元,很多人没有买房却看着房价涨了上去,心理非常扭曲,所以会情绪化地认为房价早晚会跌下来。

可直到今天,北京的房价也没有跌,虽然会有阶段性回调,但总体还是上涨的趋势。这些年所发生的一个重要变化是,已经很少有人会认为房价会跌,空军在上涨的房价面前几乎绝迹。

与当年的不同之处在于,现如今中国大城市的房价已经非常高了,房价的涨幅远远超过了普通人收入的涨幅,当年的空军即使是现在转变了观念,可能也买不起房子了。

从买房时代步入租房时代,这是大城市的发展规律。

今天这篇文章就来讲一讲买房到租房的时代变迁。

购房年龄

链家老板左晖买第一套房的时候是34岁,2004年。他们那个年代的人普遍经历过分房阶段。

到了1998年,国家出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件,决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化,住房供给商品化、社会化的住房新体制。

等到这批人转变了观念开始买房的时候,都是30多岁的年纪,那时候的房价并没有今天这样夸张,很多人靠自己的收入买房还是没有问题的。

由于时代的不同,当年30多岁买房是常态,并没有过大的社会压力。如果再往前追溯,分房时期,很多人真正拿到属于自己的房子,都已经到了四五十岁的年纪。

从2004年往后,北京的首套购房年龄开始年轻化。

原因就是很多人已经意识到了房价上涨,早买房就能早受益,反之则吃亏很多,所以那时候只要是能买得起房子的都尽量早买,到了2010年左右,北京的首套购房平均年龄在27岁左右,非常年轻。

到了2010年之后,北京的首套购房平均年龄就开始逐渐增加,这并非是大家不想买房,而是因为房价涨了这么多年,很多人要攒够首付的钱必须要多工作几年,如果实在买不上还要找父母来帮忙。

到了2017年,北京的首套购房平均年龄已经到了34岁(链家数据)。也就是说,从宏观面上看,很多人从大学毕业到买自己的第一套房子,要花费十几年的时间。

这种趋势并未结束,大城市的房价还在继续上涨,每次上涨,都会把首次平均购房年龄拖后几年,等首次平均购房年龄超过35岁之后,其实就意味着一个城市彻底进入了租房时代。

这与发达国家是类似的,日本德国的首次购房年龄都在40岁以后,40岁之前都是以租房为主。

除去首次购房年龄这个参考,发达国家的租房比例也要比国内高很多,平均在50%以上,纽约可以达到60%以上,而北京的这个数据仅仅在35%左右,未来几年应该会快速上升。

全民租房

从买房时代到租房时代过渡的过程中,除去房价的不断上涨,还有一个很重要的变量,那就是收入水平相对越来越低。

一个行业从兴起到鼎盛再到平庸,前后基本上就是十年的时间,之后就会变成我们常说的传统行业。

随着时间的推移,被沉淀下来的传统行业越来越多,新兴行业寥寥无几,而且越往后,新兴行业的门槛会越来越高。

最后我们会发现,真正赚到钱的只是少数人,全民赚钱的年代早就消失了,大家只能在传统行业内部拿工资混混日子。

未来北京的工薪阶层想要买房只会越来越困难。

对于有改善需求的人来说,由于收入水平能很快触到天花板,所以改善换房的难度也会越来越大。

日本的很多人买房都会很谨慎,据说跟找对象一样,国内很多人想不通。这其实就是日本房产市场的状态导致的,多数人买了房子根本不考虑换房,原因在于日本人的收入大都很稳定地维持在低收入水平,日本房价也不会像国内这样经常大涨,所以改善置换是非常奢侈的状态。

租房常态化,是发达国家所走过的路,我们的大城市也即将步入这种阶段。

更确切一点说,应该是全民租房常态化。不仅是那些买不起房子的人会转向租房市场,那些有房一族未来在提高居住品质需求的推动下,也会更多地转向租房市场。

健康的租售比

当租房时代到来的时候,房产市场会发生很大的变化。

过去十年,大家投资房地产最好的地方就是中国,去投发达国家的房产根本赚不到钱,原因很简单,发达国家房价快速上涨的阶段早就过去了。我们去国外的时候会发现,在他们那租房子住酒店会特别贵。

这就是租房时代的特征。

有一个租售比的概念,在过去很多年里不停地被各路专家拿出来引用,他们会拿国外租售比的概念来证明国内的房产市场很不健康,因为国内的房子租金低,房价高,最后一比较,租售比太低了。

他们的结论是,中国的房产有很大的泡沫,早晚会破掉,但是直到今天北京的楼市都没有崩盘。

租售比其实有两个变量可以参考,一个是租金,另一个是售价。过去的专家搞错的地方在于,他们认为国内的租金是比较合理的,售价不合理,太高了。但实际情况是,国内的租房人群还没有大面积爆发,所以其实是租金太低了,房价很健康。

当租房时代到来之后,毫无疑问,租金会快速上涨,房价的涨幅会迫于各种局限,而变得越来越平缓。不出意外的话,等到十年后再看北京的租售比,一定很健康。

当然,这其中还可以引出另一个逻辑,那就是房产投资的时候,尽量投租售比低的房子,租售比高的房子,往往已经到了成熟期,回报率会很差。

结语

多年前,我们对于西方世界满怀憧憬。那时我们看过的欧美电影里,都市里的男女主人公都住在租来的小公寓里,听一听音乐,喝一杯红酒。那些场景对于当年的我们来说,就仿佛在呼吸着自由和浪漫的空气。

时间到了今天,我们正经历着他们经历过的时代。梦想中的生活走进了现实,我们的电影里也变成了租住在公寓里的都市男女,自由、浪漫、大龄不婚、二次元。

发达国家的一切会逐渐镶嵌在我们的城市里,不管这是不是我们理想中的生活,不管这是不是我们想要的生活,总之这就是时代给我们的。

(2018年7月3日)