商品房预售制会取消么?取消之后房价会不会大涨?

房价不会因为取消预售制而大涨或大跌(时机问题),未来一两年,国内楼市平稳乃至下跌都是常态,在这个过程中政府会适时降掉房地产行业的内部杠杆。将来,房地产行业会逐步与我们理解的实体脱离,作为单独的产业,成为政府调控经济的手段。

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如果商品房预售取消,会发生什么?

展开讲一下。

中国商品房发展到今天,必须要感谢预售制。商品房预售的本质就是允许开发商加杠杆,我记得融创老板孙宏斌说过一句话,他说当年想创业发现干什么都需要本钱,唯独搞房地产不需要,因为钱都是从银行借的。 而预售制,其实是开发商又从买房人手里借了很多钱,开发商如果跑路,则银行受损,买房人受损。

但为什么说必须要感谢预售制呢? 大家记住,如果一个行业未来有巨大的前景,那么它现在所需要的就是杠杆,更高的杠杆就更利于它的快速发展。中国的房地产行业给中国经济带来了巨大的好处,老百姓也因此都住上了楼房。没有预售制,可能今天很多人还住在平房里。 这是金融好的方面。

金融的诞生从本质上来讲,降低了这个社会的交易费用,使得社会发展速度进一步加快。

在上个世纪八九十年代,中国十几亿人口,多数都住在平房里,你想象一下当年的房地产行业会有多大的潜力,让5亿人8亿人都住上楼房,那会是怎样一副图景。 所以房地产行业在当年诞生了预售制,是很好的创新,虽然算不上伟大。 到了今天,2018年,很多东西都发生了变化。绝大多数的中国人都住在了楼房里,如果翻看过去20年的历史,其实就是10亿人从平房到楼房的搬家史。极为壮观。

当然,中国房地产行业的潜力也因此大大消失,未来品质化改善应该是主流。

从整体大盘看,二三四线城市的楼房很多,县城的房子很多,多到卖不掉,现在老百姓根本不缺房子住。 这个时候,预售制就会有很大的问题,因为开发商加了杠杆之后,如果未来的房子卖不掉,那么杠杆就会折掉,会引发一系列的问题。 这种风险的后果并非是某个人或企业来承担,开发商都很难有大格局,大家都算自己的小算盘。

真正的责任人,其实是政府。

所以为了避免将来可能发生的大风险,取消商品房预售制就会被提到议事日程上来。这叫行业性降杠杆。

也就是说,当一个行业的潜力巨大,与这个行业潜力快要消失的时候,这个杠杆率是一定不一样的。现在互联网行业的杠杆率就很高。

那么这个杠杆怎么降呢?取消预售制具体如何推进? 各位完全可以放心,一刀切完全取消预售制这种事一定不会发生。

现在中国的在建楼盘,在售楼盘有很多,难道让他们一次性停掉全部转为现房?这个是不可能的。 而且中国这么多城市,每个城市的房地产情况也都不一样,所以第一点肯定是因城施策,因项目施策,本地政府处理本地的问题,但大前提就是要去掉开发商杠杆,上层来做监督。 而取消预售制的前提又是不能让地方经济出现大的起伏,政策一定要平稳落地,这个过程中短期阵痛肯定会有,不过只要地方经济可以稳得住,就没有问题。

另一点大家要注意,这个取消预售制出现的时间点很有意思,这个时间点就是国内去库存刚刚结束,新的周期准备开始的时候

很多开发商已经把手里的房子清空了,正准备开始拿地,或者说手里有不少地还没有开发。 从这个时间点(周期的起点终点)来推进一项政策,再合适不过了。我觉得很[赞][赞]。

不知道领导是不是跟我想的一样[允悲]

接下来就是大家最为关心的问题,取消预售制到底对楼市有什么影响房价到底是涨还是跌?

看过我写的关于房产税到底会不会落地的那篇文章的朋友,我觉得应该清楚。还是那句话,合适的时机办合适的事儿。当时机不合适的时候,你去做那件事,也不会有什么结果。

这就好比你二十岁喜欢一姑娘,结果你没说。到了40岁,人家都结婚有了家庭了,你不知道哪里来的勇气给人家提了一句。你觉得会有什么好结果吗?

从取消预售制的时间点来看,我觉得对于不少地方还是很适合的,从全盘看,也很有必要。中国的房地产需要进入一个新的时期,叫寡头垄断时代。大家不要认为这是坏事儿,寡头垄断,寡头是要负责任的。你们也可以理解为从恋爱期进入了婚姻期,这二者的区别就在于是不是责任制。 过去的黑开发商太多了,各位深有体会吧。将来的新时代,开发商一定会更有责任心,房子品质也会越来越好,同时,价格也会更高。

当然,房价高并非是取消了预售制所导致的房价高,而是因为中国房地产行业的发展到今天的一个产物。而预售制取消也是发展的产物。原因与结果一定要分清。

那么对于小地方来说呢? 大的开发商看不到小城市房地产市场的利润自然就不会轻易碰那里的市场,小地方可能会逐步萎缩,未来的局面应该是政府作为隐形开发商来控制小地方楼市。

对于大城市来说,其房地产市场又相对复杂,一方面是像北京上海这样的一线城市普遍已经进入了存量房市场,另一方面大城市依然有很大的吸引力,房产市场依然有很大的潜力可以开发,所以预售制到底取消还是持续下去,还需要综合评判。可以保证的是,一刀切的可能基本不会有。

 

综上,房价不会因为取消预售制而大涨或大跌(时机问题),未来一两年,国内楼市平稳乃至下跌都是常态,在这个过程中政府会适时降掉房地产行业的内部杠杆。将来,房地产行业会逐步与我们理解的实体脱离,作为单独的产业,成为政府调控经济的手段。

 

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