如何让北京的房租下降?

想要降低房租价格,只能缓和租房市场的供需关系。放松对于租赁房源的品质要求,目前看是最为可行的办法。

微信图片_20190528001053

本文共计3164字,建议阅读时间18分钟。 

先从往事说起吧。

 

我们刚毕业那年,跟我一起来北京的同班同学基本上没有。在大学的时候,我的交际圈子还算广,后来打听到一个学汉语言的哥们也来北京了,在中关村上班,去的是一个游戏公司。

 

那个哥们上大学的时候就非常喜欢打游戏,他自己大学时候的理想是,边打游戏边赚钱。

 

大学毕业后,这哥们就把理想实现了。我当时还纳闷,一个学汉语言的怎么就跑到游戏公司去了,两边好像也没什么交集。后来我了解了详情,才意识到,理想的力量真的是空前的。

 

原来游戏公司里有一个岗位是给游戏场景填词,这哥们不知道在哪就找到这种工作了。据他后来回忆说,没想到那么快就过上了自己“想要的生活”。

 

那时,他租的房子离公司很近,每天走路上下班。房子租金是1500块钱一个月,他的工资是2500块钱,不管吃。我当时还觉得这哥们挺潇洒。

 

过了半年以后,我再打听他的消息,他已经回老家了。说是实在过不下去了,自己回老家考公务员了。

 

……

 

如果从现在的角度看,当年的租金够便宜的。现在中关村附近的一个10平米左右的小房间,还是和别人合租的,价格在每月4000多块钱。

 

但是当年的收入情况,跟今天也没有办法比。我那个哥们一个月2000多块钱的工资确实够低的,像他这种收入,就该花500块钱去住地下室。不过在当年,一个本科生毕业后找个收入5000块钱的工作就很不错了。

 

5000块钱的收入,去掉房租,去掉日常开销,其实什么也不剩了。

 

回到今天,我们再算一下这笔账。我们假设一个码农,税后收入是2万每月。大家注意,一个刚毕业两年的码农或者产品经理,到手收入有2万就非常不错了,这种收入的人应该自我感觉非常良好。北京大土豆说的那些年入百万的人虽然有,但都是工作五年以上的,总数很少,而且多出现在互联网前几年的爆发期,爆发期结束后,收入就缩水了。

 

这样一个码农在北五环外租个房子(合租单间),每月大概要花掉4000多块钱(租金+中介费+杂七杂八),每月的吃喝加上交通费用,大概2500元左右。很多人会说互联网公司管吃,即使是管吃,早饭也得自己买吧,每两周也得跟朋友聚个餐吧,交通费用省一点的话,每月也得小一千块钱。衣服就不算了,码农一件格子衫能穿好几年。但是总得买鞋吧,冬天得买个羽绒服啥的来御寒吧,总得买手机吧,充话费,还得孝敬一下父母,如果生病了,还得有点小支出,这些费用我们折合到每月2000块钱,经济适用了。

 

这样总的算完,码农一个月的消费要在8500块钱,每月能够省下11500块钱,每年能够攒下13万块钱。

 

这是北京相对比较优秀的年轻人的收入水平,如果就这么维持着,好像生活也挺好的,但是如果一想买房这事儿,按照这个攒钱速度,大概要花__x__年。

 

即使是父母帮忙掏了首付,这个工资收入还完月供之后,也基本上剩不下多少了。

 

如果他不考虑买房,而是不小心谈了个女朋友,那么他大概率上就变成月光族了。大头还是房租的支出,原来的合租单间就要换成60平米一室一厅,价格差不多要翻一倍。其它的,陪女朋友吃喝玩乐,每月大几千块钱,日常生活费用几千块钱。最后算下来,就剩不多少钱了。这还没考虑到生孩子的情况。

 

上面我们还是以2万月薪的年轻人来算的,如果把这个例子换成是月入1万的年轻人(这部分人更多),那最后算下来就有点惨了。

 

对于没有房子的年轻人来说,北京的房租支出确实很大,平均来讲,个人的房租支出大概能占到个人收入的30%左右。

 

房租就像一座大山一样,压榨着这些在北京打拼的年轻人。我还观察到一种现象,那就是在北京买房的人总在盼着房价能够降一降,而那些租房的人,好像就从来没有盼着房租下降过,只要租金不涨,就阿弥陀佛了。

 

……

 

下面我展开讲一下北京的房租市场,及未来如何才能让北京房租下降。

 

从目前的形势来看,北京的租金仍然能看到上涨的趋势。其实判断租金涨与不涨并不难,我们先从微观看一下。

 

一个区域的租金高低取决于这个地方的房源数量与租房人数,房源数量一般情况下不会有大的波动,如果说租房人数短期增加很多,那毫无疑问,这个区域的房租要涨价了。如果租房人数短期内大大下降,那房租自然会下降。我记得燕郊去年整顿chuan销后,那边的租金直接腰斩。

 

那现在我们把这个区域的范围扩大,扩大到整个北京市,这个时候,我们再来看看租房市场的供需关系。

 

前些年,北京的可租房源多种多样,像群租房、地下室等都是比较常见的,另外还有很多农民房也在向外出租,除此之外,还有一些蔬菜大棚居然也做成了出租屋,总之在管制不严的时期,各种各样的套利空间都能被发现。

 

后来,北京市开始规范化租房市场。群租房、地下室、蔬菜大棚等统统都被清理掉了。这导致北京的可租房源数量大大减少,那些住在群租房、地下室等的租房人口只能去租那些符合规范的房子,这样一来,北京租房市场的供需关系就越来越紧张。

 

去年底的那场大火过后,北京市又对租房市场的不规范行为进行了一次大力整顿,那次整顿过后,北京很多地方的房租短期内涨了一千多块钱。

 

租房市场对于供需关系的反应非常灵敏。

 

从需求端看,北京的租房人数在稳步增加。这个怎么理解呢?

 

过去的低房价时代,买房自住的需求非常强,多数人买房都是拿来自己住的,但是随着北京市的房价越来越高,买房自住的需求就发生了改变,很多人买了房子也不住,因为离工作单位太远,但是必须要买,以防房价继续上涨买不起了。

 

这种市场内部的变化悄然改变了北京租房市场的供需关系。过去我写过一篇文章,意思是北京正逐步步入全民租房时代,在北京租房的人会越来越多。

 

另一方面,北京的人口数量也在每年递增。虽然说政府在规划上要控制人口数量,但实际上,人口还是在不断增加。这个逻辑我过去写过文章有过详细论述,这里不再赘述。

 

从需求端与供给端来看,北京的租房市场内部的供需关系只会越来越紧张。房租只存在上涨可能。

 

那么如何能让北京的房租下降呢?或者更确切地说,是让北京的房租涨幅变缓或者不涨。

 

其实办法只有一个,那就是增加房源的供给。

 

现在北京市也在想办法,一方面是增加公租房数量,另一方面是通过其它途径将一些商业楼转化为租赁房屋。但是这还远远不够。

 

要想控制房租价格就必须让房源供给速度超过租房人数的增加速度

 

这个办法就是降低北京的整体租房品质。现在北京的租房品质被人为提升了,政府规定一个两室一厅的房子只能做成三个房间(两个卧室一个客厅隔间)对外出租,如果增加的话,就有随时被强拆掉的可能。

 

租房品质的提升虽然是好事,但实际上很多人不需要那么好的居住品质,这就跟手机市场上并不是所有人都需要买苹果手机一样,很多人只需要买个小米手机就够了,每个人根据自己的需求进行选择。现在的问题是,北京租房市场上没有相对低端的产品可供选择。所以最终的结果就表现为北京的租房品质较高,同时房租价格偏高。(觉得北京租房品质差的,可以对比一下香港、日本等地的出租屋)

 

如果能从政策上放松对于房源品质的要求,那么北京市的可租房源数量就会增加很多,这应该比政府的公租房及改建租赁房等项目向市场上供应的速度快很多。也有利于稳定租房价格。

 

当然,我所说的降低房源品质并非无底线降低,适当的降低其实不会造成什么隐患。比如说,90平米的房子,原来规定只能隔为3间,现在可以放松到4间,这个数量也很可观了。(房源增加数量足够的话,房租自然就下降了)

 

不这样做的话,北京的房租明年可能还会涨。这完全是租房市场的供需关系所决定的。

 

北京的公租房租金很低,但是公租房的价格是管制价格,并非市场价,现在政府在打击那些把公租房转租的现象,既然是打击,那肯定是大量存在的。市场其实是很灵活的东西,只要存在套利空间,就会出现套利行为。

 

从长远来看,北京的房租价格仍然有很大的上涨空间,但是控制好租金的上涨速度,不让房租价格跳涨,这个很重要,属于民生的需求。如果明年的房租价格再有跳涨,舆论的压力会更大,但是如果人为进行价格管制,其实是起不到作用的,只会扭曲市场。

 

想要降低房租价格,只能缓和租房市场的供需关系。放松对于租赁房源的品质要求,目前看是最为可行的办法。

 

 

(完)

本文作者为铅笔社成员。本文仅代表作者本人观点。他的微信公众号为:通货朋仗。欢迎大家关注!