如何去预测北京房价

2020年北京楼市大涨,是我们最终的结论。

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今天我们对北京楼市的下一次大行情做一个预测。

 

从2018年全年的大环境来看,是绝对的货币紧缩期,要挤掉多余杠杆,确保经济的平稳运行。虽然去杠杆期很痛苦,大家都赚不到钱,但为了经济的更长远发展,这种短期痛苦是必须要承受的。

 

很多人可能不理解,那我们换个角度想一想,如果现在不去杠杆,而是继续保持货币宽松,那毫无疑问,整个2018年大家的日子都会很舒服,同时我们会步入了一个新的周期,泡沫经济周期。

 

在这个周期内,整个社会的价值不但不会增多,反而会被金融大量腐蚀掉。过得好,反而是灾难,这就是泡沫经济的表现。

 

日本上个世纪80年代末期那几年,就是这样的状态。繁荣过后,经济崩盘,一地鸡毛。

 

去杠杆周期内,做实业的觉得钱不好赚,做金融的赚不到钱,炒股票的天天赔钱。创业公司不好融资,很多企业开始裁员。这导致了很多人会觉得有些悲观。

 

实际上,这就是去杠杆期的正常表现,如果整个去杠杆周期内大家还过得很滋润,那一定是名义上去杠杆,不是实际去杠杆,因为没有触及到真正的利益。

 

前些年,我们在北京和北京周边考察很多小企业,他们的日子就已经不好过了,开始裁员减薪。小厂子日子好过的时候是在2013年或2014年以前,那时候的工厂完全依赖房地产,等到房地产开发完毕形成库存的时候,这些厂子的订单就大大下降了。

 

但这些小厂子想要再恢复,很难了。原因是,中国目前正处于经济转型期,这个经济转型期不是人为的,而是经济发展的必然结果。整个转型期内,必然会有大量的过剩产能遭到淘汰,未来留下的是那些效率更高创新能力更强的大企业。

 

实际上我们前些年的考察过程中,大企业并没有受到太大影响,订单很多。

 

讲这个的目的是想说明,去杠杆、裁员这些事从前些年就已经开始了,但真的不会触及到行业核心利益。从整个大盘看,中国经济也不会出现任何的问题。

 

当中国的经济转型成功之后,中国制造变身为中国质造,到时候依然是制造业大国。当然,这个完整的周期会比较长,并非我们想象的很快就会过去,我记得三四年前周其仁就一直在讲中国质造,到了今天我们依然不能说中国质造时代来临,但是整体的大的转变也就那么几年。

 

转型期会面临痛苦,也是很正常的,人在长身体的时候,在学习新的知识的时候,一定是痛苦的,大家都深有体会,经济转型跟人的转型,本质是一样的。

 

近几年,环保政策很严,而环保政策如果跟整个的经济转型期联系起来思考,你们就能想明白很多事。环保可能只是手段,而不是目的,确切说不是现阶段目的。这个我不便说太多,本来这篇文章就比较敏感。

 

可以跟大家确定的一点是,2019年的空气质量会比2017年、2018年差很多。(老粉儿都知道什么意思)

 

以上这些,主要想说明一个问题,那就是目前中国的经济形势没有任何问题,这些痛苦都是正常的,转型结束后自然就好了,不会伤筋动骨。

 

除去国内的问题,目前中国还面临的一个大问题,那就是跟美国的贸易战。

 

这事儿拿来写文章本来就很敏感,所以我一篇文章没写。但是从贸易战开始,我就在直播里讲过整个贸易战的逻辑,中国不会因为贸易战而出现什么大的问题,顶多是受点小伤。

 

到了现在,其实很多人也都看明白了,中国也没什么损失。整个贸易战的逻辑这篇我就不展开了。

 

从内外两方面来看,我们的经济没有任何问题,经济形势也不会受到多大的影响。这些是我们接下来要讲的关于北京楼市的基础,中国楼市在前两年迎来大涨之后,不会出现崩盘,请各位市民放心。如果说中国的经济要出问题,那么我们再讲楼市就是另外一个逻辑了。

 

在经济基础稳固的前提下,北京的楼市依然处于上涨期,所以目前房产依然处于涨幅价值远高于租金价值的时候,这一点很重要,大家不要在做决策的时候出现问题。

 

从目前的大环境看,北京楼市放松的可能性几乎没有,甚至未来想要放松到之前的那种程度也有待商榷。现在北京楼市的情况完全符合政府预期,没有必要再打压。

 

那明年初会不会有放松呢?大概率上不会。为什么?

 

我们展开一下另一个话题。

 

从2008年开始到2018年,这十年的时间,经历了一个完整的发展周期。

 

大修基建,产能过剩,去产能去库存。

正好十年时间,这个周期结束。

 

在周期结束之前的2017年2018年,是下一轮周期的规划年,为下一轮的发展做好了充分的布局。

 

下一轮的重点是要整合更大规模的市场。

 

雄安新区、京津冀、粤港澳大湾区、一带一路、国家中心城市、自贸区等等,包括援建x洲。布局到位之后,接下来要做的就是开始经济拉动,大修基建,而这个开始时间点就是2018年底2019年初。

 

旧的周期结束,新的周期开始。

 

即使都是轮回,但每一个周期也各不相同。

 

我们把目光再转向2008年。在旧的周期开始之初,国务院常务会议上确定了扩大内需,促进经济增长的十项措施,这些措施后来被媒体称为4万亿计划。

 

计划从2008年年底出台,到了2009年,房价大涨,这其中的相关性不言自明。可是到了2018年,事情却发生了深层次变化,即使是投资拉动从2018年年底开始,2019年如火如荼,那么很遗憾地告诉大家,房价依然不会上涨。

 

这是2018年与2008年的巨大差别,原因为何?

 

经过了10年的发展,中国的经济结构发生了很大的变化,2008年,房地产作为实体的一部分,对于经济的拉动效果明显,但是到了2018年,房地产的金融化明显,房地产整个行业的实体比例越来越低,虚拟比例越来越高,房价上涨会对实体经济形成巨大的腐蚀效应。。

 

所以说,到了2018年,为了扶持实体经济,政府所要做的第一点就是控制房价。

 

房地产行业逐渐从基建的圈子里退出。

 

这种做法是人为控制整个社会的金融化。我们知道,随着社会的发展,社会整体的金融化会越来越严重。中国现在已经逐步从过去的劳动密集型转入了资本密集型,很多行业的资金门槛越来越高,与此同时,越来越多的人对于实体的信心越来越弱,只能通过买房或者买其它投资品保值增值。未来这样的趋势还会越来越明显。

 

但是,一旦失去了实体经济,虚拟经济的周期会非常短暂,可能连五年的时间都撑不过去。

 

在中国经济转型的关键的这几年,抑制虚拟经济,控制房价,至关重要。

 

……

 

即使是我们这么强调实体经济的重要性,但最终的货币流向,想必各位也都清楚。

 

所以说,房价的上涨是肯定的,但是早涨就会有很大的风险,上涨的时间节点很重要。

 

基于以上的分析,我们可以肯定的是从现在开始到2019年的上半年,北京的房价都不会有什么起伏,在平稳中有微涨微跌是比较正常的,但是大幅的上涨绝对不会发生。

 

那北京楼市什么时候会启动呢?

 

时间应该在2019年底到2020年

 

鉴于2019年是大基建年,大量的货币会通过基建流入市场,最终又到市场中的每个人。当老百姓手里有了钱之后,买房可能是第一选择。所以最终我们会发现,货币走了一条叉路最终又流入了楼市。

 

也就是说,房价的上涨会有滞后。到了2019年的下半年,楼市可能会逐渐有感觉,但是还不足以让房价上涨,到了2020年,就会比较确定,市场中的钱开始向楼市大量渗透。

 

那时,即使是限购限贷没有放松,房价依然会涨。

 

当然,考虑到北京楼市到了2020年,已经有了近3年的稳定期,老百姓的购房及置换需求需要释放,再综合经济上的整体考虑,所以2020年政策层面的放松会是大概率。

 

这样北京楼市就达到了大涨的条件。

 

2020年北京楼市大涨,是我们最终的结论。

 

当然,下一轮的楼市大涨,还会有一些隐忧,同样至关重要,我们有时间会详谈。

 

(完)

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